Недвижимое имущество – общие понятия

Недвижимое имущество составляет значительную часть всемирного богатства, и его оценка имеет фундаментальное значение для жизнеспособности глобаль¬них имущественных и финансовых рынков. Недвижимое имущество необходимо отличать от других категорий имущества, а именно: движимого имущества, бизнеса и финансовых интересов. Термин имущество без дополнительных уточнений может относиться ко всем или к каждой из этих категорий. Поскольку оценщики часто сталкиваются с оценкой имущества, которое включает в себя не только недвижимое, но и другие типы имущества, или имущества, стоимость которого включает несколько категорий имущества, существенной является классификация имущества и описание отличительных черт каждого типа имущества. В то время как общепринятое деление имущества на четыре типа является типичнным достаточно давно, новые объекты имущества и инструменты значительно распространились в последние десятилетия. Принятая классификация включает в себя эти новые объекты, а знакомство со специализированными имущественными правами и типами имущества становится все более обычным в оценочной практике. Международный Комитет Стандартов Оценки признает такие четыре типа имущества: недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы.

Недвижимое имущество - права на недвижимость или интересы в недвижимости. Эти права обычно фиксируются в юридическом документе, подтверждающем право собственности на имущество или договор аренды. Поэтому, имущество - юридическая концепция, отличающаяся от недвижимости, которая является физическим активом. Под термином недвижимое имущество понимаются все пра¬ва, интересы и выгоды, связанные с правом собственности на недвижимость. Напротив, термин недвижимость означает непосредственно землю, все вещи, которые естественно встречаются на земле, и все вещи, присоединенные к земле, здания или улучшения самого земельного участка.

Объединение всех прав, связанных с правом собственности на недвижимость может включать право пользования, занимать, входить, продавать, арендовать (сдавать в аренду), завещать, отдавать, а также право воспользоваться любым или ниодним из вышеупомянутых прав. Во многих случаях конкретные права могут быть отделены от набора прав и переданы, сданы в аренду, или отчуждены государством.

Права или интересы в недвижимом имуществе определяются юридическими имущественными нормами. Эти нормы устанавливаются законами страны, в которой это имущество находится. Юридические имущественные нормы обычно являются объектами внешних ограничений, которые налагаются государством, таких как налогообложение (базы, ставки), обязательное отчуждение (исключительное право, принудительное отчуждение, конфискация), регуляция (право зонирования, планирования), или конфискация правительством, в случаях отсутствия завещания (передача бесхозной собственности, свободная земля). Абсолютное право собственности, которое является объектом ограничений только со стороны государства, известно как полное и безусловное право собственности.

Аренда — договорные отношения, которые создают другие права в рамках недвижимого имущества. В соответствии с арендным договором, владелец или арендодатель, устанавливает плату, которая в некоторых государствах называется арендной платой, за право пользования и владения, переданного или предоставленного нанимателю. Права, которые наниматель или арендатор получает в соответствии с договором аренды, известны в некоторых странах как имущественное право арендатора, право пользования и владение, на определенный срок и при определенных условиях.

Имущественное право субаренды возникает тогда, когда наниматель или арендатор по первичному договору аренды передает третьему лицу (субарендатору) интерес, который имеет арендатор, а именно: право пользования и владения имуществом.

Оценщик анализирует все условия и срок аренды на пред¬мет их влияния на стоимость имущества.

Кроме ограничений, которые налагаются государством на права, которые являются составными частями права собственности, могут налагаться и другие ограничения:

• Коммерческие и другие договорные ограничения, которые передаются с землей и могут влиять на порядок ее использования, застройки и передачи права собственности.
• Сервитуты - это неимущественные интересы в земельной собственности, которые предоставляют право пользования частью этого имущества, но не право собственности. «Право прохода» является правом или привилегией, приобретенной де-факто или по контракту, проходить по части или полосе земельной собственности, которая принадлежит другому лицу.

С недвижимым имуществом могут быть также связаны другие важны права собственности и финансовые интересы:

• Частичные или паевые интересы в недвижимом имуществе создаются юридическим делением права собственности. Например, недвижимое имущество может находиться не только в индивидуальной собственности. Оно может также контролироваться хозяйственными обществами и обществами нанимателей.
• Доверительная собственность создает другой тип прав в рамках недвижимого имущества. Право доверенного лица известно как право доверительного управления в противоположность к правам собственности (законных прав) доверителя. (Говорят, что доверенное лицо имеет права на доверительное управление, в то время как правом собственности (законными правами) владеет доверитель).
• С помощью ипотеки могут создаваться ценные бумаги или финансовые интересы, когда имущество используется для обеспечения выпуска ценных бумаг (например, как вклад в уставный фонд), или как залоговое обеспечение. Паевое участие в имуществе рассматривается как отдельный финансовый интерес.

Недвижимое имущество по терминологии бухгалтерского учета обычно принадлежит к категории необратимых или долгосрочных активов. Иногда, недвижимое имущество может рассматриваться и как оборотный актив, например, в случае, когда земельный участок или участок с улучшениями содержится как товар для продажи. Активом является право на недвижимость, то есть актив - это недвижимое имущество. Оценивается актив как право собственности, а не недвижимость как физический объект. Там, где право собственности на актив продается и покупается на рынке, участники рынка приписывают частичным правам определенные стоимости. Эти стоимости, которые приписываются участниками рынка, формируют объективную базу для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценка недвижимого имущества выполняется для разных целей, включая финансовую отчетность, сделки с переходом права собственности, заимствования, и ипотеки, которые обеспечиваются имуществом, судебные споры, налогообложения, а также для принятия инвестиционных или управленческих решений. За исключением последней категории рыночная стоимость является базой оценки для всех следующих групп:

• Оценка необоротных активов для финансовой и связанной с ней отчетности для отображения влияния изменения цен или текущих стоимостей;
• Оценка для того, чтобы помочь потенциальному покупателю определить цену предложения и потенциальному продавцу - цену спроса, или, чтобы помочь обеим сторонам определить цену предполагаемой сделки. Оценка выполняется для установления адекватной базы слияния или деления права собственности на разнородное имущество;
• Оценка для определения стоимости общего имущества, которое предлагается для ипотеки, а также для определения страховой стоимости или стоимости залога;
• Оценка, которая выполняется для принудительного отчуждения (исключительное право, конфискация), при судебных спорах, в том числе и хозяйственных, включая споры, связанные с контрактными и частичными интересами, а также при определении размера убытков, вызванных стихийными бедствиями или преступлениями;
• Оценка, необходимая для определения уровня стоимости, который разделяет активы на те, что амортизируются и те что не амортизируются и тем самым для определения величины амортизации или для определения размера налогообложения подарков и наследства;
• Оценка и вспомогательные исследования выполняются для широко¬го спектра клиентов, например, инвесторов, страховщиков, арбитражных управляющих или ликвидаторов, а также органов зонирования (по вопросам возможных последствий тех или других планов), так же как и для большого многообразия целей, например, маркетингового анализа или анализа рисков, анализа прибылей или убытков, определения номинальной стоимости новых эмиссий акций, а также для определения перспективных величин ренты и условий аренды.

В процессе любой оценки недвижимого имущества должны быть идентифицированы его существенные характеристики. Эти характеристики включают:

• Место расположения, описание физических свойств объекта, его юридический статус, а также характеристики его экономических свойств или способности приносить доход.
• Права на недвижимость (полное право собственности, право аренды, право субаренды), которые подлежат оценке.
• Любое движимое имущество, торговые конструкции, или другие активы, которые не являются недвижимым имуществом, но включаются в оценку.
• Любые известны сервитуты, ограничения, залоговые обязательства, арендные и другие договоры, специальное налогообложение имущества или другие аналогичные аспекты.
• Есть ли имущество объектом частичного или паевого интереса или оно являет собой физический сегмент большего земельного участка.

На оценку недвижимого имущества могут влиять разные специальные обстоятельства, такие как:

• Необходимость анализа последствий объединения имущества или отделения прав в имуществе.
• Влияние вероятного изменения зонирования и развития инфраструктуры, например, расширения сетей коммунального обслуживания или транспортных коридоров.
• Деградирующие рынки характеризуются слабым спросом, избыточным предложением и малым количеством сделок, где значение рыночной стоимости трудно подтвердить текущими или историческими свидетельствами. При таких обстоятельствах внимание участников рынка может обращаться к другим индикаторам стоимости или других аспектов функционирования имущества.