Основные методы оценки земли

Основными методами оценки земли являются:

Техника сравнения продаж для оценки земли - это прямое сравнение объекта оценки с подобными земельными участками, для которых доступны фактические данные из недавних рыночных сделок. Хотя продажи являются важнее, анализ листингов и цен, предложенных за подобные участки, которые конкурируют с объектом оценки, могут способствовать лучшему пониманию рынка.

Техника застройки по частям также может применяться при оценке земли. Этот процесс основывается на предполагаемом делении конкретного имущества на ряд лотов, расчета доходов, и расходов, связанных с этим процессом, и дисконтированием конечных чистых доходов, в значение стоимости. Эта техника может быть оправданной в некоторых ситуациях, но требует ряда предположений, которые, как может оказаться, достаточно сложно ассоциировать с определением рыночной стоимости. Рекомендуется быть осторожным в обосновании соответствующих предположений, которые оценщику стоит полностью раскрыть.

Там, где прямое сравнение земельных участков невозможно, можно осторожно применить такие методы:

Распределение является непрямой техникой сравнения, которое устанавливает соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений, или некоторое другое соотношение между компонентами имущества. Ре¬зультатом является мера, которая распределяет общую рыночную цену между землей и улучшениями с целью сравнения.

Экстракция является другой непрямой техникой сравнения. Она дает оценку стоимости улучшений путем применения анализа себестоимости за вычетом износа и вычета результата из общей цены других объектов сравнения. Остаток является ориентиром возможной стоимости земли.

Техника остатка для земли для оценки земли также применяет данные о доходах и расходах как элементах анализа. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который может быть получен в результате доходного использования, из которого высчитывается финансовая отдача, которая требуется от улучшений. Доход, который остался, рассматривается как таковой, что остался от земли и капитализируется в ориентир стоимости. Использование этого метода ограниченно имуществом, которое приносит доход, и есть наиболее применимым для сравнимо новой недвижимости, для которой нужно меньше предположений.

Земля может быть также оценена путем капитализации зе¬мельной ренты. Если земля способна самостоятельно приносить земельную ренту, эта рента может быть капитализирована в значение рыночной стоимости, если доступно достаточно рыночных данных. Однако стоит проявлять внимательность, чтобы не быть введенным в заблуждение специальными сроками и условиями аренды земли, которые не обязательно могут представлять конкретный рынок. Кроме того, поскольку аренда земли может длиться в течение многих лет до даты оценки, соответствующая арендная плата может быть устарелой и текущую ставку капитализации дохода может быть трудно получить.

Рынок недвижимости может быть определен как взаимодействие физических и юридических лиц, которые обменивают права на недвижимость на другие активы, обычно деньги. Конкретные рынки недвижимости определяются типом имущества, местом расположения, потенциальной прибыльностью, типичными характеристиками арендаторов, отношением и мотивацией типичных инвесторов, или другими атрибутами, которые признаются физическими и юридич¬ескими лицами, которые принимают участие в обмене недвижимым имуществом. В свою очередь рынки недвижимости являются объектами влияния широкого спектра социальных, экономических, административных и экологических факторов.